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Les tendances de l’immobilier 2020

immobilier

Difficile de dégager des tendances de l’immobilier cette année qui ne sont pas intrinsèquement liées aux répercussions de la COVID 19 sur le secteur. Dans cette article, nous allons essayer de tracer une continuité de la logique de l’évolution du secteur, de l’urgence de la digitalisation au risque climatique de la construction, en passant par la résurgence de l’importance du côté humain et social dans le développement immobilier.

1 – Le digital 

Évidemment, la transformation digitale du secteur est l’urgence absolue. L’immobilier, secteur historiquement hermétique au changement, a violemment compris l’importance d’un passage rapide au digital. Intermédiation digitale, visite virtuelle, transactions électroniques, des innovations qui aurait pu absorber les conséquences négatives du confinement. Mais comme le veut l’adage, il n’est jamais trop tard pour mieux faire.

2 – Le risque climatique

Au cours des deux dernières années, la société a pris conscience de l’urgence du problème. C’est un risque que nous voyons maintenant se matérialiser au cours des périodes de détention typiques des investissements immobiliers. En conséquence, l’atténuation et la gestion de ces risques seront probablement les problèmes d’aujourd’hui et non de demain.

Les risques climatiques récents et évidents sont d’ordre physique; et de ceux-ci, les risques aigus d’inondations  ont souvent été les plus immédiats et les plus tangibles.De nombreux investisseurs immobiliers sont confrontés à un monde où l’assurabilité de ces risques peut changer même pendant la période de détention prévue d’un investissement immobilier. En revanche, les risques physiques ‘chroniques” pourraient être les risques de «combustion lente» qui se matérialisent sur une période plus longue. Un bon exemple est les cycles de réchauffement potentiellement différents et l’impact graduel sur les coûts associés au maintien au frais. L’équilibre entre les coûts de modernisation des systèmes de refroidissement/réchauffement et les impacts potentiels sur la valeur des bâtiments deviendra probablement une préoccupation pour les investisseurs au cours des prochaines années.

Au-delà des risques physiques plus tangibles, une analyse du risque de transition peut être justifiée. Il est largement admis que la société doit passer au vert si elle veut éviter un point de non-retour du réchauffement climatique.

3 – l’investissement à impact social

l’immobilier offre des espace dans lesquels les gens expérimentent leur vie. Le besoin et le désir des gens de faire des choses dans un espace particulier déterminent son attractivité pour les clients et les occupants et, par extension, sa valeur pour les propriétaires.
Aucun bâtiment n’est totalement coupé et isolé de son environnement.  Chaque investissement est inextricablement lié à l’environnement bâti, à la communauté et à la société qui l’entourent. Par exemple, les projets de régénération des centres-villes ont historiquement démontré la possibilité de rendements attractifs sur les investissements à court terme, ainsi qu’un impact positif beaucoup plus large et à long terme sur des problèmes de société non financiers tels que l’emploi local et la cohésion sociale. Et ces liens peuvent fonctionner dans les deux sens. L’amélioration des caractéristiques d’une zone locale ou d’une ville peut avoir des avantages à long terme pour l’actif. Des facteurs tels que l’abordabilité du logement, la diversité, la qualité du capital humain et les opportunités d’emploi sont de plus en plus pris en compte dans l’évaluation des villes attractives pour les investisseurs.

4 – Les dimensions du risque immobilier

L’immobilier est une classe d’actifs complexe. Il existe de très nombreuses dimensions du risque qui se combinent de multiples façons et reflètent son degré élevé d’hétérogénéité. Au niveau des actifs, les investisseurs et les gestionnaires peuvent faire un excellent travail pour identifier et gérer activement les risques spécifiques d’un plan d’affaires. Cependant, ces risques spécifiques ont été affectés par des risques macroéconomiques de haut niveau tels que les variations de la croissance économique et des taux d’intérêt. Il est difficile de modéliser et de comprendre comment cette multitude de risques se combine en un seul actif dans divers états possibles du secteur- et encore moins comment ces risques serait agrégée sur un grand nombre d’actifs dans un portefeuille.
L’analyse descendante des risques macroéconomiques et l’analyse ascendante des risques spécifiques au niveau de l’actif ont généralement été des exercices distincts, réalisés par des équipes distinctes. Mais les investisseurs réalisent de plus en plus qu’ils sont inextricablement liés. Lorsque l’immobilier n’était qu’une petite partie des portefeuilles multi-classes d’actifs, cette séparation n’aurait peut-être pas eu d’importance. Mais à mesure que les allocations ont augmenté, les investisseurs visent à modéliser des risques spécifiques de manière cohérente, quantitative et intégrée. Relever ces défis analytiques deviendra une priorité.

5 – Au-delà de l’emplacement

Dans les tendances ds l’immobilier: Les moteurs de la valeur immobilière ont presque toujours été plus diversifiés et compliqués que ne le suggère l’adage «emplacement, emplacement, emplacement». Les investisseurs immobiliers reconnaissent cette complexité, mais une énorme quantité d’analyses stratégiques est encore limitée au secteur et à la géographie. Cependant, nous avons observé que les investisseurs semblent plus conscients du fait que le risque, le rendement et la valeur sont déterminés par un plus large éventail de facteurs. Les structures des baux et la solidité des locataires ont souvent été parmi les moteurs de la croissance et de la résilience des flux de trésorerie. Les attributs physiques d’un bâtiment tels que la hauteur du sol au plafond, les équipements et l’efficacité énergétique ont souvent affecté l’attractivité des locataires, tout comme les caractéristiques du micro-emplacement en termes de connectivité de transport, de marche, de fréquentation, etc.
L’amélioration continue de la technologie signifie que davantage de données peuvent être générées, collectées et traitées plus efficacement pour aider à comprendre ces facteurs. Dans le passé, bon nombre de ces facteurs de valeur non marchands étaient difficiles à quantifier de manière systématique et étaient donc attribués à la sélection de titres ou au risque idiosyncratique. Cependant, bon nombre de ces facteurs pourraient bien avoir des éléments systématiques qui affectent la valeur d’un large éventail d’actifs tout au long du cycle immobilier. De la même manière que l’analyse factorielle a progressivement réduit le risque spécifique du marché des actions, une analyse similaire pourrait être faite des actifs immobiliers.

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